8月22日，央行公布LPR利率報價情況，LPR如期下降，其中一年期貸款市場報價利率（LPR）從3.70%下調(diào)至3.65%，降幅5BP；五年期貸款市場報價利率（LPR）從4.45%下調(diào)至4.30%，降幅15BP。這也是年內(nèi)第二次調(diào)降1年期LPR利率，第三次調(diào)降5年期LPR利率，年內(nèi)1年期LPR利率累計下降15BP，5年期LPR利率累計下降35BP。

　　

　　從市場的預期來看，此次LPR的下降，符合市場預期，但幅度略有不及。

　　就在8月15日，央行開展4000億元MLF和20億逆回購，均降息10BP至2.75%和2%。在央行的貨政報告中提出的“市場利率+央行引導→LPR→貸款利率”傳導機制下，MLF與OMO政策利率的下調(diào)，也勢必傳導至LPR的報價上，進而降低市場貸款利率。因此本次LPR的下降可以理解是前期MLF降息后的操作。不過從下降幅度上看，8月15日的超預期降息，表明實體經(jīng)濟的需求和房地產(chǎn)都面臨較大的壓力，市場多數(shù)預期一年期和五年期LPR會調(diào)降10BP和20BP，趕在面臨三季度通脹壓力之前，提前降息，更好的穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)地產(chǎn)。

　　而從經(jīng)濟基本面來看，更能夠理解當前LPR下降的必然性。

　　近期官方公布了一系列的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，除出口外，其他經(jīng)濟數(shù)據(jù)都顯著弱于6月份，疫后經(jīng)濟持續(xù)復蘇面臨中斷的可能，經(jīng)濟的復蘇的壓力進一步加大。特別是在疫情的持續(xù)擾動和房地產(chǎn)景氣度低迷的影響下，PMI、社融、信貸、工業(yè)增加值、社會消費品零售總額等均下降幅度較大，且遠不及市場預期。

　　雖然6月經(jīng)濟數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)主要受到疫后復蘇的影響，市場對7月的下降已經(jīng)有所預料，但差到如此程度，顯然也超出了市場的預期。也正因為此，8月15日央行調(diào)降了OMO及 MLF 利率，政策寬信用意圖明顯。

　　同時，反映實體經(jīng)濟融資需求的信貸數(shù)據(jù)，不僅總量上大幅度回落，結構上表現(xiàn)更差。企業(yè)短期和中長期貸款雙雙回落，企業(yè)投資意愿低迷，實體經(jīng)濟需求不振，經(jīng)濟修復基礎尚不穩(wěn)固。居民短貸及中長期貸款同樣大幅度回落，居民預期收入下降和儲蓄意愿的增強導致居民需求疲弱。7月又發(fā)生了影響全國的地產(chǎn)“停貸”事件，居民購房的積極性進一步下降，房地產(chǎn)市場相關數(shù)據(jù)重新掉頭向下。

　　因此綜合來看，內(nèi)需層面消費疲軟，房地產(chǎn)市場仍未止跌，企業(yè)投資意愿不足，再加上下半年可能面臨的外需下滑，要實現(xiàn)年中政治局會議提出的“實現(xiàn)較好發(fā)展”，降低實體經(jīng)濟融資利率、更進一步降低房貸利率，促進寬貨幣向?qū)捫庞玫倪M一步傳導，就顯得尤為必要。

　　

　　LPR利率的下降會影響到實體經(jīng)濟的成本，進而影響居民、企業(yè)的消費投資意愿。但更直接的，LPR的下降會直接對兩個方面產(chǎn)生較大影響，一是資本市場，二是房貸。

　　首先來看對資本市場的影響。一般來說，寬松的貨幣政策對于資本市場來說都是典型的利好消息，會促使股票市場風險偏好的提升。但股票市場看重當下，更看預期的實現(xiàn)。

　　從歷次LPR的調(diào)降情況看，短期內(nèi)，LPR調(diào)降前通常市場會表現(xiàn)較好，多數(shù)都是上漲的行情，可能原因主要在于投資者基于高頻數(shù)據(jù)或政策表態(tài)，對流動性有寬松的預期，因此一定程度上提升風險偏好。但在LPR調(diào)降真正落地后，寬松的預期得以實現(xiàn)，股市的表現(xiàn)反而相對較差。

　　長期來看，LPR調(diào)降的影響則可以淡化，股市的表現(xiàn)更多的取決于寬貨幣后到寬信用的傳導，即經(jīng)濟基本面的表現(xiàn)。如果寬貨幣能夠落地，實體經(jīng)濟的融資需求上升，促進經(jīng)濟的發(fā)展，股市會迎來一段時期內(nèi)的業(yè)績、估值雙提升。典型如2020年面對疫情沖擊下，短期大幅調(diào)降一年期和五年期LPR利率，促進實體經(jīng)濟融資需求的修復，后期經(jīng)濟顯著回升，股市也表現(xiàn)較好。反之，如果寬貨幣到寬信用傳導不暢，資金在銀行間市場空轉(zhuǎn)，實體經(jīng)濟對于資金的需求不足，LPR的下降只能短期提振股市的表現(xiàn)，難以實現(xiàn)長牛，恰如今年股市表現(xiàn)，雖然三次調(diào)降LPR，但經(jīng)濟基本面的較差表現(xiàn)，股市仍然難掩頹勢。

　　具體來看，“降息”的影響首先體現(xiàn)在投資者的風險偏好上，因此“降息”落地前成長風格的股票會顯著受益于估值的提升。“降息”落地之后，則恰恰相反，價值風格會因未來業(yè)績改善預期而表現(xiàn)更好，成長風格則會受到壓制。

　　總體來看，LPR下降前，流動性寬松預期導致成長股受益；LPR下降后，價值股則受益于未來業(yè)績改善的預期。

　　除了資本市場外，另一個則是對房貸的影響。在2020年8月31日實施房貸利率“換錨”后，房貸利率與五年期LPR利率掛鉤，因此每月20日公布的五年期LPR利率也會影響房貸利率。五年期LPR也成為當前調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要價格手段。

　　從當前房地產(chǎn)銷售的市場情況看，仍然難言樂觀。特別是7月經(jīng)濟數(shù)據(jù)發(fā)布后，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售等數(shù)據(jù)，相比6月數(shù)據(jù)全面回落，更進一步反映了當前“穩(wěn)樓市”的壓力。而房地產(chǎn)上下游關聯(lián)行業(yè)近100個，如果不能穩(wěn)住當前的房地產(chǎn)市場，穩(wěn)經(jīng)濟的壓力也會更難、更大。從這個角度而言，也更能理解當前調(diào)降五年期LPR的必要性和緊迫性。

　　同時，五年期LPR的調(diào)降也會對居民的房貸產(chǎn)生影響。居民房貸利率主要由五年期LPR加上一定的點數(shù)構成，根據(jù)測算，本次五年期LPR利率調(diào)降15BP，對于30年100萬房貸的購房者來說，每月將減少89元的月供。

　　

　　除了對于資本市場和房貸利率的影響外，近期還有一件對于有房貸的人影響較大的事，就是要不要提前還貸。

　　近期提前還貸成為了熱議的話題，豆瓣“社畜買房共進會”和“喪心病狂攢錢”等小組中有大量關于是否要“提前還貸”的討論。社交媒體也同樣開始頻繁討論“提前還貸的利與弊。關于買房，從“有錢沒錢，先買個房子”變成了“有錢沒錢，先還貸款”。這種居民自降杠桿、縮減負債的行為，讓很多人類比日本經(jīng)濟衰退時期居民和企業(yè)的行為，辜朝明對于日本經(jīng)濟危機分析的《大衰退》，也由此進入更多的人視野。

　　那么為什么會發(fā)生這種情況？

　　從居民的行為上看，提前還貸與否，本質(zhì)上是對于資金在不同時期使用方式的選擇。

　　如果從過去五到十年的投資市場看，2015年之前在高端理財中有8%甚至更高的剛兌信托產(chǎn)品，2015年隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的崛起，線上渠道出現(xiàn)了大量的高收益投資產(chǎn)品，包括貨幣基金、互聯(lián)網(wǎng)存款，還有名噪一時的P2P，雖然現(xiàn)在回頭看P2P的暴雷有其必然性，但放在當時的環(huán)境下，人們?nèi)匀挥兄鴮τ谖磥砀呤找嫱顿Y的預期。而在2018年P2P普遍性暴雷之后，智能存款、結構性存款又接續(xù)了高收益投資產(chǎn)品，同樣在被整頓之后，隨后便是2019年開啟的大牛市，號稱穩(wěn)健投資的固收+產(chǎn)品又占據(jù)投資的C位。

　　可以說，在近些年的投資市場中，就是一個個高收益投資產(chǎn)品出現(xiàn)又被監(jiān)管整頓消失的過程，但無論市場如何變化，人們總能在市場中找到適合自己的高收益投資品。這些投資收益顯然要高于房貸的利率，而房貸又是國內(nèi)居民少數(shù)可以用低利率加杠桿的融資方式，當一筆錢用于投資，能夠獲取比房貸利率更高的收益時，或者說能夠取得“預期更高”的收益時，自然不會選擇提前還貸。

　　但于當下而言，資管新規(guī)使得剛兌被打破，穩(wěn)健的理財方式不再。權益市場又表現(xiàn)較差，曾經(jīng)被鼓吹波動小、收益高的“固收+”產(chǎn)品，也變成了波動大、收益低的“固收-”產(chǎn)品，投資的未來預期變的更低。投資者在面對收入和投資的不確定性中，找不到更高收益的投資渠道時，閑置資金用于提前還貸看似就成為了必然。

　　特別是對于很多人而言，如果職業(yè)發(fā)展、收入水平并不如預期一樣樂觀，多數(shù)人就會選擇減輕未來的負擔，縮減債務，穩(wěn)住現(xiàn)在的生活。

　　

　　提前還貸從適合那些沒有絲毫投資能力的人，屬于面對未來不確定最保守的選擇。但一方面，國內(nèi)CPI在持續(xù)走高，如果將房價或租房等成本考慮在內(nèi)，每年實際的CPI可能在3%以上，這也就意味著，提前還貸是將目前更為值錢的錢，用于還掉未來不值錢的錢。如果用購買力平價來計算，今天的50萬，也許到了20年或30年之后，僅僅相當于10萬甚至更少。另一方面，雖然當下的投資收益率并不盡如人意，跑贏房貸利率尚且很難，但當前經(jīng)濟處在低谷期是顯而易見的，疫情沖擊、國際關系沖突、國內(nèi)房地產(chǎn)下行周期等很多負面影響因素疊加到了一起。但經(jīng)濟是有周期的，在當下低谷期放棄這種資產(chǎn)增值的可能性，而尋求一種并不牢靠的“安全性”，也許心理上能夠給自己以安慰。但經(jīng)濟從低谷期復蘇時，居民風險偏好轉(zhuǎn)向時，也許會為“提前還貸”而懊悔。